Как да оценим нашия имот и на какво са базирани независимите оценки ?

Версия за печатВерсия за печатPDF версияPDF версия

По-долу ще разгледаме основните методи за оценяване на имоти ....

 

В практиката по оценка на недвижими имоти са известни 3 основни подхода за дефиниране на Справедлива пазарна стойност (СПС) на имота, който подлежи на оценка: пазарен, приходен и разходен подход, а също и комбинация от тези подходи. В рамките на всеки подход оценителите си служат с един или няколко метода за оценка на имот. Най-често използваните методи за оценяване на недвижими имоти са:

Пазарен подход – метод на сравнителните аналози

При този метод за оценка на имот цената се изчислява чрез пряко сравнение на оценения недвижим имот с други такива имоти, намиращи се в непосредствена близост до него или в подобен ценови район, които са оферирани, продадени или наети в рамките на 5 месеца до 1 год. от конкретната дата на оценката от експерт.

Аналозите от сектора касаят само и единствено недвижими имоти, чиито показатели, дефиниращи реалната им стойност, се отнасят в най-голяма степен на особеностите на оценения недвижим имот. На базата на задълбочено изследване, анализ и проверка на публикуваните данни за наскоро направени сделки с сходни недвижими имоти, се оформя мнение на оценителя относно стойността на оценявания обект, като се записват всички различия и сходства по отношение на сравняваните недвижими имоти.

Стойността, установена благодарение на конкретно този модел, разкрива в най-голяма степен стойността, която един добре запознат клиент би бил склонен да плати за имота, според предлагането на сходни недвижими имоти в дадения район.

Метод на капитализираните приходи (Приходен подход)

Този метод е основан на капитализацията на очакваните парични потоци (чисти), които имат възможност да се генерират от оценявания недвижим имот по време на използването му. При определянето на справедливата пазарна цена на имота се тръгва от трайно реализирания чист год. приход при конкретните условия на правилно стопанисване и поддръжка (при недвижимите имоти най-често се тръгва от работната хипотеза за отдаването на недвижимия имот под наем при Пълна Пазарна Стойност – ППС). Крайният годишен приход от дадения имот се определя като от общия доход се приспаднат следните вида разноски: разходи за управление и застраховки, разноски за поддръжка, такси и данъци.При определяне на големината на наема за всеки месец се тръгва от презумпцията за най-доброто ползване на недвижимия имот, определено от конкретното му положение, възможностите за развитие и неговото предназначение. Нормата за капитализация на общия доход се определя след задълбочен анализ и проучване на свидетелства за наеми на сходни имоти, подписани в рамките на един разумен времеви период преди конкретната дата на експертната оценка на имота. Коефициентът на капитализацията е в непосредствена зависимост от възвращаемостта на направената финансова инвестиция в подобни имоти, сметната на основата на стойностите (капитални) от сравнителни пазарни аналози. пазарна оценка.